Kredyt hipoteczny - nadpłacać czy nie

Niektórzy dziwią się mojemu zamiarowi nadpłacania kredytu. Nawet siostra ma zdezorientowany wzrok, kiedy o tym wspominam. Nie wydaje mi się to niczym nadzwyczajnym, nie dla każdego jednak jest to rozwiązanie optymalne.
W większości przypadków nadpłacanie kredytu hipotecznego nie jest jedynie decyzją finansową. W moim jest podyktowana głównie sprawami psychicznymi (ale to brzmi ;-)) oraz rodzinnymi. Finansowe są na dalszym planie, a w obecnej chwili nawet mówią: stop, nie nadpłacaj, daj sobie odetchnąć.

Z tych najbardziej racjonalnych powodów na pierwszy plan wysuwają się dwa:

• rodzinny: siostra włożyła na początku większy wkład gotówkowy, różnica liczona jest w tysiącach euro. By finansowo wyrównać wkłady w nabycie mieszkania zamiast zwracać siostrze pieniądze, które i tak zapewne przeznaczyłaby na spłatę kredytu, mam zamiar go nadpłacać. Wyrówna to wkład własny także na papierze (w razie konfliktu - odpukać w niemalowane - na moim rachunku bankowym doskonale widać przepływy) oraz zmniejszy obciążenia nas dwóch. Nadpłacanie krok po kroczku drobniejszymi kwotami da też lepszy efekt niż raz na jakiś czas zwrot siostrze.
• psychologiczny: mBank jest świetny, ale nie na bardziej żłożone produkty typu kredyt hipoteczny, o czym napiszę w zupełnie odrębnym poście o dezinformowacji i chaosie w mBanku przyprawiających o nerwicę drobnego, przeciętnego kredytobiorcę...

Dochodząc do decyzji, kiedy rozpocząć nadpłacanie kredytu wzięłam pod uwagę kilka poniższych spraw - które proponuję przemyśleć każdemu potencjalnemu niewolnikowi hipoteki.

• Jak długo zamierzasz mieszkać w obciążonym hipoteką mieszkaniu?

To jest akurat problem na tak i na nie. Osobiście nie zamierzam pozbywać się mieszkania czy zmieniać jego statusu prawnego, wolę jednak mieć otwartą drogę do tego na wszelki wypadek. Nieruchomości nieobciążonej łatwiej się pozbyć, jak również ustalić z siostrą jej podział bez komplikacji kredytu.

• Czy mieszkanie będzie przynosić dodatkowe dochody czy też będzie dla ciebie jedynie kolejnym wydatkiem?

Mieszkanie samemu w 3 pokojowym mieszkaniu i jeżdżenie po nim rowerem z nudów nie wydaje mi się warte wyłożonej kwoty przez bank i moich wielomiesięcznych starań o nią ;) Obecnie mam jednego współlokatora, dzięki czemu zmniejszam koszty użytkowania mieszkania, przyjemniej się mieszka, a my mamy pewne dodatkowe przychody które i tak idą na hipotekę po opłaceniu rachunków.
Dla osób, które płacą raty malejące nadpłacanie może być nieopłacalne podatkowo - bo mogą zaliczyć zapłacone odsetki w koszty (wyższe na początku). 
Ideałem byłoby, gdyby podnajem pokrywał ratę kredytu oraz rachunki, jednak w przyrodzie nie ma nic za darmo. By osiągnąć taki efekt w zajmowanym mieszkaniu i jednocześnie podnajmowanym, kredyt albo musi być niski albo nadpłacany. U mnie zostaje tylko opcja nr 2.

• Sytuacja na rynku.

Nie wierzę, aby stopy procentowe pozostały wiecznie na obecnym poziomie. To czynnik, na który wpływu nie mamy.
Stopy mogą zmienić się zarówno w górę, jak i w dół i nikt mi nie zagwarantuje braku straty albo zysk w przyszłości z tego powodu, że teraz nie nadpłacam. Im bardziej ograniczę ryzyko rynkowe na hipotece, tym lepiej. Poza tym wcześniejsza nadpłata w czasie kiedy stopy procentowe są niskie, pozwoli zbuforować ewentualne gwałtowne zawirowania w oprocentowaniu jak i w wahaniach walutowych w przyszłości.

• Nadpłacanie jako inwestycja długoterminowa.

W większości przypadków spłacanie kredytów w jak najszybszym możłiwym tempie i pozbywanie się długów traktowane jest jak inwestycja z najlepszą kwotą zwrotu równą co najmniej oprocentowaniu RSO kredytu. Co do kredytu hipotecznego, zdania są podzielone. Wprawdzie jest to tani kredyt, ale nadal kredyt! Zdecydowanie wolałabym, aby mieszkanie było moją i siostry własnością bez żadnym obciążeń i roszczeń osób trzecich, a nie teorią z zapisanym toporem kata w postaci hipoteki.
Nadpłacanie ponadto powoduje zmniejszenie raty a nie okresu spłaty (za wyjątkiem spłaty całego zadłużenia). Dzięki nadpłatom pozbędę się większości długu i będę mogła spać spokojniej. W początkowych latach, zarówno z moich własnych obliczeń, jak i prezentacji harmonogramu spłaty, spłata kapitału z raty równej jest bardzo niewielka, a odsetek - dużo. W ten sposób nadpłacanie jest bardziej opłacalne na początku. mBank zdąży zarobić na kredycie, ale ja nie muszę finansować najnowszego fotela dla prezesa. Mam inne pomysły na wykorzystanie własnych pieniędzy.

• Brak opłaty manipulacyjnej albo innych kar za nadpłatę.

Tak. Skoro bank umożliwia zmniejszenie własnego zarobku, a oszczędność dla swojego klienta - dlaczego nie skorzystać z tak dogodnej możliwości?
Wiele banków oferuje opcję nadpłacania bez negatywnych konsekwencji dopiero po pewnym okresie, standardowo jakieś 2-3 lata. Jednym z powodów wyboru oferty mBanku był całkowity brak opłat za nadpłacanie kredytu hipotecznego - jednym z absolutnych, żelaznych warunków była możliwość nadpłacania kredytu bez negatywnych konsekwencji. Mbank taką opcję umożliwia dokonanie takiej operacji już po samym zaciągnięciu kredytu.
Decydując się  na tego rodzaju zadłużenie, weźcie pod uwagę, że nadejdzie moment, w którym będziecie chcieli nadpłacić kredyt bądź dokonać jego całkowitej spłaty. A wtedy wszystkie subiektywne powody, które dotychczas przechylały wahadło na jedną stronę by nie nadpłacać i nie przejmować się prowizją za nadpłatę, mogą stracić jakiekolwiek znaczenie. Nikt nie zna przyszłości i opcja darmowej spłaty hipoteki przed czasem chociażby po 2-3 latach powinna być standardem!

• Brak komfortu.

Źle się czuję mając kilkadziesiąt tysięcy euro do spłaty. Ot co, czynnik bardzo psychologiczny. Wprawdzie mam dodatkowe zabezpieczenie przychodów, ale pozostawanie przez paręnaście miesięcy bez pracy albo niemożność innego zarobkowania dla mnie to raczej koszmar. Co z tego, że kredyt jest wspólny, nie zamierzam obciążać nim rodziny.

• Jestem realistką - stopa zwrotu.

Hipoteka jest jedną z najtańszych pożyczek, jakie są dostępne przeciętnemu obywatelowi.
Na pewno zgodzą się ze mną osoby które zaciągały kredyty w CHF z marżą koło 1%. Nawet uwzględniając drastyczne ryzyko kursowe w przypadku franka szwajcarskiego, nadal pozostaje to jeden z najtańszych pieniędzy na rynku. Załóżmy nawet, że w praktyce oprocentowanie pożyczonej kwoty waha się w granicach 3-4% w skali roku (to raczej górna granica obecnie dla kredytów walutowych).
Mając nawet talent do inwestycji, wiem, że z drobnych kwot przeznaczonych na początku do nadpłaty na pewno rynku nie pobiję. Sam koszt zainwestowania tych kwot będzie zabijał wszelką różnicę między dochodem a oprocentowaniem kredytu. Mając większą sumę masz też inne możliwości jej pracy dla siebie.
Teoretycznie oprocentowanie np. lokaty jednodniowej w mbanku wynosi obecnie 4%, ale dla kwot powyżej 1000zł. Dodać do tego ryzyko kursowe, powstaje prosty rachunek. Korzystniej drobne kwoty nadpłacać - i tak przeznaczając na późniejszą nadpłatę i oszczędzając aż by urosły do większej, straciłabym na zapłaconych odsetkach, ryzyku kursowym i prowizjach od inwestycji.

Poza tym pragnę uczulić na jeszcze jedną kwestię: nadpłacanie jest opcją dla osób, które mają dobrze zdywersyfikowane źródła dochodów oraz bezpieczeństwo finansowe np. w postaci funduszu awaryjnego. Nie ma sensu utapiać wszelkich oszczędności w nadpłacaniu, jeżeli w razie katastrofy będziemy zmuszeni ponieść dużo wyższe koszty.

Nadpłacanie nie jest dla osób, którzy nie mają potrzeby odciążenia własności mieszkania i wolą cieszyć się pozytywami taniej hipoteki (niższej niż stopa rynkowa np. lokat). Nadpłacanie nie jest też dla osób badzo zdyscyplinowanych, którzy fundusze mogą skierować w bardziej efektywne ekonomicznie rejony i wykorzystać je we właściwym momencie.

Sama należę do zdyscyplinowanych pod względem finansowym osób - ale jestem realistką i dobrze wiem, że pieniądze to zarówno sfera finansowa jak i bardzo osobista każdego człowieka. Każdy podejmuje swoje własne decyzje - postarajmy się tylko, by nie były pochopne i bardziej kosztowne niż nas stać.